Hipóteses de cabimento da Ação Renovatória de Locação

A Ação Renovatória é instrumento legal que assegura ao locatário a renovação do contrato de locação, independentemente da concordância do locador, proprietário do imóvel locado.

A Ação Renovatória se aplica exclusivamente às locações comerciais, não se aplicando, portanto, às locações residenciais, posto que o bem jurídico tutelado é a atividade empresarial e o ponto comercial estabelecidos pelo locatário no imóvel alugado.

Comumente, a atividade econômica explorada pelo locatário gera expressiva valorização imobiliária no imóvel locado, e, consequentemente, benefício econômico ao proprietário.

Nesse contexto, para assegurar a continuidade da atividade econômica exercida em imóvel locado a Lei de Locações (Lei 8.245, de 15 de outubro de 1.991) garante ao locatário de imóveis comerciais, aí incluídas as indústrias e as sociedades civis sem fins lucrativos, o direito de renovação do contrato de locação por igual período, desde que o prazo da locação, além de vigente, seja superior à cinco anos.

 Além disso, é necessário que o locatário esteja explorando o seu comércio no mesmo ramo, pelo período mínimo e ininterrupto de três anos.

A ação deverá ser ajuizada no prazo de doze a seis meses anteriores à data de vencimento do contrato de locação em vigor e deverá ser instruída com a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação, mormente a indicação do aluguel que vigerá no novo contrato.

Matéria de defesa do proprietário

A matéria de defesa do proprietário, réu na ação renovatória, é limitada.

Para impedir a renovação poderá ele alegar o não preenchimento pelo locatário dos requisitos estabelecidos em lei para propositura da ação renovatória.

Igualmente, poderá o proprietário alegar como matéria de defesa a existência de proposta mais vantajosa de terceiro, hipótese em que caberá ao locatário aceitar as condições ofertadas pelo terceiro para obter a renovação pretendida.

Em todas as hipóteses, o locador não será obrigado a renovar o contrato caso comprove que: a) realizará obras no imóvel no intuito de valorizar sua propriedade; b) por determinação do Poder Público realizará obras que importarão na radical transformação do imóvel.

Também não incidirá a renovação na hipótese de uso próprio do imóvel pelo proprietário ou no caso de transferência para o imóvel locado de fundo de comércio existente há mais de um ano, do qual sejam sócios o proprietário, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ressaltamos que o Locador poderá requerer no curso da ação judicial a fixação de aluguel provisório, que não excederá a 85% (oitenta e cinco por cento) do ofertado pelo locatário.

 A sentença

Caso o Locatário não comprove o preenchimento dos requisitos legais para a renovação do contrato de locação, ou, aceita a matéria de defesa apresentada pelo locador, a Ação Renovatória será julgada improcedente, ato em que o juiz poderá determinar o despejo do locatário, caso esse tenha sido requerido pelo proprietário.

Na hipótese de procedência, o juiz fixará o prazo do novo contrato de locação, fixando novo aluguel, que poderá ser arbitrado através de perícia judicial, no caso de discordância das partes quanto ao valor. A diferença entre os aluguéis vencidos no curso da demanda com àqueles arbitrados em sentença poderá ser executada nos próprios autos da Ação Renovatória.

Trata-se de demanda complexa, muitas vezes prolongada, que exige do advogado especial atenção com os documentos a serem submetidos e assertividade na comprovação do preenchimento dos prazos e requisitos estabelecidos na Lei de Locações para a renovação, mas que, indubitavelmente, representa relevante instrumento do Direito Processual em favor do empresário brasileiro.