Diante dos numerosos riscos que envolvem a aquisição de um imóvel, a ausência de certas cautelas pode levar à perda do bem ou do dinheiro investido.

Judicialmente, o risco consiste na penhora do imóvel, a fim de garantir o pagamento de dívidas de natureza cível, trabalhista e/ou tributária do vendedor. Há também o risco de invalidação do negócio jurídico por vícios de consentimento, isto é, aqueles que atingem a manifestação de vontade do agente (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão) ou ainda por vícios sociais (fraude contra credores).

O reconhecimento de fraude contra credores e de fraude à execução, poderá ocasionar a perda do imóvel em favor dos credores do alienante.

Por isso, é importante que o interessado em comprar um imóvel verifique toda a documentação a ele relacionada, bem como se o imóvel realmente pertence àquele que se diz proprietário, e se este possui idoneidade moral e financeira.

A Due Diligence imobiliária

A chamada due diligence nada mais é do que a investigação minuciosa sobre a situação em que o imóvel se encontra, bem como a idoneidade moral e financeira do vendedor (pessoa física ou jurídica).

O processo de due diligence consistirá, inicialmente, na análise certidões relativas ao imóvel, como a de propriedade; negativa de imóvel enfitêutico; negativa de tributos municipais; negativa de débitos condominiais, contas de consumo de água e energia do imóvel. Deve-se extraí-las tanto na comarca da situação do imóvel, quanto na do domicílio do vendedor, quando forem diferentes. 

Também é necessário providenciar as certidões relacionadas à pessoa do vendedor, como a de nascimento atualizada e de casamento; as negativas das fazendas públicas federal, estadual, municipal; as negativas do INSS e do FGTS; as negativas da justiça estadual, federal e do trabalho; a negativa dos tabeliães de protesto. Deve-se, ainda, verificar se o imóvel não está hipotecado.

Havendo registros ou averbações de algum gravame na matrícula do imóvel, presume-se a má-fé do adquirente. A aquisição ou recebimento de direitos sobre o imóvel tornam-se ineficazes em face de ações reais, penhoras, execuções, cumprimento de sentenças, restrições administrativas ou convencionais dos bens registrados, cláusulas de indisponibilidade e outros ônus. A presunção da má fé é absoluta, não se admitindo prova em contrário. 

Ademais, sem extrair as certidões de praxe, a má-fé do adquirente do imóvel é presumida.  Ainda que não constem registros e averbações de gravames na matrícula, tramitando uma ação judicial capaz de reduzir o vendedor à insolvência, o negócio poderá estar em risco. Do mesmo modo, se as dívidas ainda não tiverem sido judicializadas ou havendo falsificações na documentação, o negócio poderá ser anulado judicialmente.

Por outro lado, não havendo registros ou averbações de gravames na matrícula do imóvel, presume-se a boa-fé do adquirente. Contudo, essa presunção é relativa na medida em que se admite prova no sentido contrário. Mas nesse caso, compete ao credor prejudicado o ônus de produzir tal prova.

Por isso que as certidões negativas não liberam, automaticamente, o adquirente do imóvel do risco de fraude contra credores e de fraude à execução: a presunção de boa-fé não é absoluta. 

Aquisição de imóvel de propriedade de pessoa jurídica e sócios

Cautela ainda maior deve ter o comprador quando adquirir um imóvel de pessoa jurídica. As certidões forenses devem ser analisadas com todo cuidado, pois é muito comum existirem ações judiciais, principalmente trabalhistas. É preciso avaliar as chances de condenações, bem como os valores, e comparar com o patrimônio da empresa, evitando-se o reconhecimento de fraude contra credores ou fraude à execução.

Mostra-se arriscado adquirir imóveis do vendedor empresário, ainda que as certidões sejam negativas, em razão da possibilidade de falência. Ou seja, se o empresário “quebrar”, a venda pode ser desconsiderada judicialmente e o imóvel passa a integrar a massa falida, considerando a existência do período suspeito, previsto na lei 11.101/2005.

Aquisição diretamente de construtoras 

A aquisição de imóveis em construção ou provenientes de incorporadoras exige, além das cautelas de praxe, acima elencadas, outras específicas.

Procurar uma construtora idônea e sólida no mercado, verificar se a incorporadora é proprietária do terreno e se a incorporação foi registrada junto ao cartório competente são algumas delas. Também se mostra importante fazer a conferência da metragem do imóvel, quando o estado da obra permitir, para verificar se condiz com a da planta. A instituição do condomínio deve ser acompanhada e a convenção condominial precisa ser checada, já que pode estabelecer prerrogativas à construtora, mesmo após o término da obra.

Recomenda-se não firmar contratos nos stands de vendas, sem auxílio de um advogado, pois é necessário a análise prévia dos seus termos. Existem taxas acessórias e reajustes previstos, que podem fazer com que as parcelas não caibam no orçamento inicialmente programado.  Ademais, no contrato que se pactua quem pagará as despesas com ligações de serviços públicos.

Relevante a análise de outras minúcias contratuais, como os prazos de início e entrega da obra e as multas aplicadas; os prazos de tolerância; a multa para o atraso no pagamento das parcelas (que não poderá exceder 2%), a forma e a época de transferência da posse estabelecida (normalmente, após a liberação do financiamento ou a outorga do habite-se).

Aquisição em hasta pública

Por fim, cabe tecer breves comentários sobre a aquisição de imóveis em hasta pública, pois é uma situação que gera muitas dúvidas aos adquirentes interessados. Esse tipo de aquisição possui natureza originária, o que implica dizer que rompe com todos os gravames da propriedade anterior, não os transmitindo ao arrematante. Este, todavia, responderá pelas obrigações propter rem, como as despesas condominiais, e por isso deve requerer, nos autos do processo de execução, uma reserva de valores para a quitação de tais débitos.

O registro imobiliário

Frise-se: fechado o negócio, é essencial providenciar o registro do compromisso de compra e venda ou escritura de compra e venda no cartório de registro imobiliário competente, pois no direito brasileiro, o contrato não transfere o domínio. “Quem não registra, não é dono”, uma vez que antes do registro existe apenas um direito pessoal e não o direito real de propriedade.

Enquanto registro não é levado a efeito, nada impede que o vendedor transfira esse direito a outros ou que o imóvel seja objeto de penhora, já que, na matrícula, consta que ele é o proprietário.

Em resumo, para adquirir um imóvel, seja de pessoa física, jurídica, incorporadora ou construtora, ou mesmo em hasta pública, existem inúmeras cautelas que devem ser observadas pelo adquirente. O investimento realizado é alto e, nesse contexto, a “due diligence” torna-se indispensável.

Se desenvolvido por um advogado capacitado, tem valor preventivo e investigativo, podendo evitar a realização de negócios imobiliários desastrosos e a contração de prejuízos.

 Não contar com uma assistência adequada, ou não se orientar suficientemente, representa um risco alto de perda do sonho da casa própria ou de qualquer outro investimento imobiliário.